買房貸款利息怎麼算?如果你明白這一點,不要擔心

近些年的房價日益增長,對於大多數人來說都會選擇貸款買房但是貸款買房就意味著要多支付一筆買房的貸款利息那麼這個貸款利息到底該如何去計算呢

我國抵押貸款利息的計算方法與購房者在處理貸款業務時選擇的還款方式有關。

中國的房貸業務有兩種還款方式:等額本息和平均資本。這兩種還款方式的利息計算公式如下:

01等額本息還款法

特點:整個企業還款計劃期內,每個月的還款額保持一個不變。

貸款人可以准確掌握每月還款金額,有計劃地安排家庭開支。

適合有穩定收入的家庭,方便借款人安排合理的每月生活。

對於我們剛剛工作不久的年輕人,由於企業前期收入較少,也可以進行選擇通過這種還款方式緩解壓力。

計算公式:

供樓利息計算每月我們應還總額=【貸款進行本金*月利率*(1+月利率)^還款服務月數】÷【(1+月利率)^還款工作月數-1】

每月還款利息 = 未償還本金 * 每月利率

每月還款本金=每月還款額-每月還款利息

02等額本金還款法

特點是:本金在整個企業還款期內進行平均成本分攤,利息則按貸款本金餘額逐日提高計算。

每月還款額逐漸減少,但還款率保持不變。

適合初期還款能力較強的人,希望通過較大的還款金額來減少利息支出。

老年人也可以選擇這種還款方式,因為他們會變老或退休,以後的收入可能會減少。

計算公式:

每月應還總額=(貸款進行本金÷還款月數)+(本金-已歸還本金以及累計投資金額)*每月市場利率

每月還款利息 = 未償還本金 * 每月利率

每月還款本金=貸款本金÷還款月數

舉例運用

假如沒有一套自己房子,100平方,每平方10000元,首付三成,貸款20年,那麼該房屋的總價為10000×100=100萬元,首付三成以上就是30萬元,貸款業務金額為70萬元,貸款服務期限20年,目前的按揭市場利率為6.13%(最新研究利率),按還款管理方式“等本息法、等額支付本金法”分別進行計算方法如下:

1、等額本息還款法

月還款額合計=[貸款本金*月息*(1+月息)^還款月數]/[(1+月息)^還款月數-1]。

月利率=年利率÷12

方程式 ^ 的乘冪,如果 ^ 240的乘冪是240的乘冪(也就是20年240個月)

月還款額= 70萬x(6.13%/12)x(1+6.13%/12)240÷[(1+6.13%/12)240-1]= 5,067.7元

總利息=月還款額×貸款服務月數-本金=5067.7×240-700000=516248元

償還總額 = 每月償還貸款月數 = 5067.7 x240 = 1216248美元

2、等額本金還款法

首月還款額=(貸款進行本金÷還款服務月數)+(貸款產品本金-已歸還債務本金投資累計額)×月利率=700000÷240+700000×(6.13%÷12)=6492.50元

月度下降=貸款本金/還款月×月利率=700000/240倍(6.13/12)=14.9元

上月還款額=首月還款額-月遞減額*(貸款月數-1)=6492.5-4.9x(240-1)=2931.4元

總利息=〔(總貸款額÷還款服務月數+總貸款額×月利率)+總貸款額÷還款工作月數×(1+月利率)〕÷2×還款發生月數-總貸款額=[(700000÷240+700000×6.13%÷12)+700000÷240×(1+6.13%÷12)]÷2×240-700000=430850元

據計算,第一個月還款金額約為6492.50元(逐月減少,越少) ,最後一個月還款金額約為2931.40元。總還款額約為1,130,900元,利息總額約為430,900元。

從結果可以看出,同樣70萬元的貸款,20年還款,等額本息還款的利息比等額本金還款多8.54萬元左右。顯然,“本金”的利息低於“本金和利息”。那麼,“本金”還款是一個好的選擇嗎?

上邊的分析問題我們教師可以明顯看出,“等額本息還款法”的優點是每月償還金額相等,還款壓力均衡,便於借款人合理設計安排學生家庭經濟收支管理計劃,對於一個精通、善於理財的家庭,無疑是好的選擇。

這種還款方式也適合未來收入相對穩定或略有增加的借款人。比如現在一些資金緊缺的年輕人,將來有能力提前還貸,所以利息會相對降低。

“等本金還款法”在最初的每月貸款還款額中,還款壓力很大,特別是在貸款總額較大的情況下,差額達數千元。

但隨著時間的推移,還款負擔逐漸減輕。適合收入較高、有一定經濟基礎的人群,但未來負擔有望加重。

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